ストック不動産の売却に閲するファイナンスの環境は来整備

ストック不動産の売却に閲するファイナンスの環境は来整備

新築住宅に対するファイナンスはある程度整備されているものの、ストック住宅に対するファイナンスについては未整備な面が多い。

一般的に、中古住宅に対するファイナンスは新築に比べ、その担保価値が図りにくいなどの理由により、厳しい制限が設けられているケースが多い。たとえば、「フラットお」も中古住宅を購入する際も利用できるものの、住宅金融支援機構が定める技術基準に建物が適合していることが要件となる。

適合証明書は、中古物件の場合、検査機関または適合証明技術者へ物件調査の申請を行い、合格することで交付され、この手続きにかかる費用は2万円台から5万円程度。仲介の不動産会社に紹介してもらうか、住宅金融支援機構のサイトからも検索することができる。また中古マンションの場合には「中古マンションらくらくフラットお」という制度を活用できる。

これも住宅金融支援機構の「中古マンションらくらくフラット」に登録されている物件であれば、「適合証明省略に関する申出書」を金融機関に提出することで、適合証明手続きを省略できる。

ただし、「フラットおS(中古タイプ)」を利用する場合には、登録されているマンションであっても、どの条項に適合するかによって、適合証明書が必要になるケースがあるため注意が必要だ。

以上のように、中古不動産購入のためのローンは、ファイナンスがつく場合においても新築に比べいくつかの条件が付加されることが多い。そのほか、アメリカなどでは一般的になりつつある、今ある住宅を担保資産としたローン、すなわちホームエクイテイローンやリバースモーゲージ、ノンリコースローンなどの仕組みの整備はまだまだ十分とはいえない。

ホームエクイテイローンとはその名のとおり、自宅の正味価値を指し、自宅の評価額から住宅ローンなどの債務を引いた、残りの価値部分を限度額とした融資である。

この資金の活用先は、住宅関連投資資金のみならず、たとえば車の購入の際の資金や子どもの教育資金、もちろんリフォームなどの費用にも充てることができる。リバースモーグージも、基本的な概念はホームエクイテイローンと同じ。

ただし所有する不動産を担保に融資を受けるというところまでは同じだが、「リバース」の名のとおり、死亡時にその不動産を売却して一括返済するという特徴がある。住宅担保年金ともいい、自宅を手放さずに融資を受けることができる。

このため金利の低迷が長期化し、株価下落や年金問題など、老後の生活資金についての不安が高まる中で、老後の生活防衛手段としての活用が期待されている。ノンリコースローンとは、日本語では非遡及融資とも呼ばれ、ローンなどの返済についての原資となる範囲に限定を加えた融資の方法。

通常は責任財産となる原資からのキャッシュフロー(現金収支)を返済原資とし、その範囲以上の返済義務を負わない。一般的な日本の住宅ローンなどの借り入れは「リコースローン」とと呼ばれるもので、アメリカにおける住宅ローンはこの「ノンリコースローン」とが主流となっている。また不動産の売却は大手か中小かどちらがいいのかは議論のあるところです。

たとえば、通常の住宅ローンの場合を考えると、債務者がローンの支払いができなくなった場合、担保となっている不動産を売却する。

さらに、それでも借金が残った場合でも債務者は残りの債務の支払い義務がある。一方で、ノンリコースローンンの場合、たとえばローンの担保となっている住宅のみが責任財産となり、仮に担保を売却した後に債務が残ったとしても債務者はこれを超える責任を負わないという仕組みである。

これらストック不動産の資産価値を担保にしたローン商品は、実際には数多く存在するものの、わが国では一部の金融機関を除き、いまだその活用が拡大していない。

これらの背景には日本独特の新築に偏重した晴好性、欧米と比べた際の住宅の寿命の短さ、中古不動産の価値評価の仕組みがいまだ整備されていないなどの事情が挙げられるであろう。

2020年に勝ち残ろうとする戸建て開発事業者にとって、これらの住宅購入の際に必ず問題となるファイナンス関連事業を、金融機関とアライアンス(提携)を組みながら収益事業化できるカは、他社との差別化の観点から見ても重要な視点となる。

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