不動産仲介業者の売却方法と一括査定

買ってしまってから「欠陥」が発覚するという悪夢

今、日本の中古住宅市場ではどんなことが起きているのでしょうか。はじめに、いくつかの事例を通して、現状の問題点を探ってみましょう。まず、築日年の木造住宅を購入した人のケースから。

その家には、引き渡しぎりぎりまで売主が住んでいたため、購入者が建物をじっくり見ることができたのは、引き渡しの翌日のことでした。

改めて家じゅうを観察すると、玄関ドアに隙聞があるうえ、そのドア枠が外壁のタイルと平行になっていないことが発覚。さらに、2階に上がってみると、網入り窓ガラスにヒピが2カ所も見つかりました。また、築8年の中古住宅を購入した人のケース。

入居してしばらくは何事もなかったのですが、2カ月が過ぎた頃に到来した台風で雨漏りが発生しました。まさにこれから、住宅ロiンの返済が始まろうというタイミングでした。

これらはいずれも、財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられた相談事例です。前者の「玄関ドア枠と外壁タイルが平行でない」という例は、最悪の場合、建物の構造体そのものがゆがんでいる恐れがあります。

もし大地震にでも見舞われれば、倒壊する危険もないとはいえません。また、後者の「雨漏り」は住んでいて不自由なだけでなく、構造体を腐らせるなど、建物に深刻なダメージを与えかねません。

しかも、このケースでは入居後2カ月を過ぎているため、売主の責任を問えない可能性があります。新しく家を建てるときは、使用する建材や設備機器、設計の内容をこと細かに書面にし、そのとおりに施工する前提で契約を結びます。

引き渡し後、万一建物の構造にかかわるような動蜘(欠陥のこと)が発見されれば、10年聞は施工会社や売主が保証義務を負うことが法律で定められています。

しかし、中古住宅の場合は、仮に新築時の設計書類が保存されていても、完成してから人が住み、年月を経ているため、傷み方や手入れの状態まではなかなか文書では表現しきげんきょうゆうーれません。

そこで、「現況有姿」、つまり「現在あるがままの状態」を前提に取引を行うのが一般的になっています。窓ガラスのヒピなどは、事前にチェックして補修や価格の交渉をしておかなければならず、ひとたび売買が成立すれば、それは「現況有姿」として取引の範囲内であったと認定されてしまうのです。

さて、ここで問題になるのは、ガラスのヒピなら目で見て発見できるけれど、壁の中に隠れている柱や梁がどうなっているかはわからない、ということです。そして、住宅で最も重要なのは、その隠れている部分。建物を支える構造体や断熱材など、壁の内側にあるものこそが、建物の寿命と性能を決定づけるのです。

建物の質が悪くても、売主や仲介業者の責任は問えない?

もうひとつ、トラブルの事例を見てみましょう。Xさんが購入したのは、築幻年のリフォーム済みの中古住宅でした。売買契約は、「現況有姿」に同意して結びました。

しかし、あるとき1階和室の巾木に虫食いを発見。そこで床下を確認してみると、土台はシロアリに侵食されていましたたとえ「現況有姿」の取引であっても、売買時点では知りえなかった暇痕については売主に責任を問うことができます。このケースの場合も、売主に対して、暇庇担保責任に基づく補修費用等の支払いが命じられました。

ただし、破庇担保責任の対象や期間については、事前に契約書で取り決めておかなければなりません。このとき、売主が不動産会社なら、「宅地建物取引業法」の定めで最低2年以上の暇庇担保責任が義務づけられています。しかし、中古住宅では、売主が個人であるケ1スが多いのです。

そして、個人の場合は暇庇担保責任を2カ月程度とするのが一般的になっています。つまり、冒頭の相談事例では、雨漏りが起きたのが入居後2カ月を過ぎていたため、売主の責任を問えない可能性が高いわけです(ただし、知っていて黙っていたなど、売主に悪意がある場合は責任追及が可能)。

さらに、築10年以上の中古住宅では、暇抗担保責任そのものを免除する契約が通例となっています。シロアリのトラブル事例に戻ると、ここでもうひとつ見逃せないのは、売買を仲介した不動産業者が何の責任にも問われていないことです。

買った一般消費者は、不動産会社は「住宅のプロ」と捉えていたことでしょう。それなのに判決では、業者は「土台を見ることはなく、シロアリについて特別に知識があるとはいえないことから、欠陥を認識し、または過失により認識しなかったということはできない」としています。

つまり、不動産会社がシロアリを見逃したのは無理もないことだから責任は問えない、という理屈です。では、ここまでの問題点を整理してみましょう。

  • 中古住宅は「現況有姿」の取引だが、表面から見ても建物の構造の状態はわからない
  • 仲介を行う不動産会社にも、建物の品質を判断する専門的な知識があるとは限らない
  • 購入後に欠陥が見つかっても、売主に責任を問える範囲や期間は限られている。

こうしたことから、「中古住宅の購入はギャンブルのようなもの」と表現する人さえいます。買った建物の善し悪しは「運次第」だから、というのです。残念ながら、日本の中古住宅市場では、まだまだ「建物の品質」が軽視されていると言わざるをえないでしょう。

不動産の査定で売却金額が分かります。

一生かかって返さなければならないようなローンを組んで買う家が、本当に安心して住める状態なのか、この先、何年間ちゃんと住めるのか、わからないのが現実なのです。

ストック不動産の売却に閲するファイナンスの環境は来整備

ストック不動産の売却に閲するファイナンスの環境は来整備

新築住宅に対するファイナンスはある程度整備されているものの、ストック住宅に対するファイナンスについては未整備な面が多い。

一般的に、中古住宅に対するファイナンスは新築に比べ、その担保価値が図りにくいなどの理由により、厳しい制限が設けられているケースが多い。たとえば、「フラットお」も中古住宅を購入する際も利用できるものの、住宅金融支援機構が定める技術基準に建物が適合していることが要件となる。

適合証明書は、中古物件の場合、検査機関または適合証明技術者へ物件調査の申請を行い、合格することで交付され、この手続きにかかる費用は2万円台から5万円程度。仲介の不動産会社に紹介してもらうか、住宅金融支援機構のサイトからも検索することができる。また中古マンションの場合には「中古マンションらくらくフラットお」という制度を活用できる。

これも住宅金融支援機構の「中古マンションらくらくフラット」に登録されている物件であれば、「適合証明省略に関する申出書」を金融機関に提出することで、適合証明手続きを省略できる。

ただし、「フラットおS(中古タイプ)」を利用する場合には、登録されているマンションであっても、どの条項に適合するかによって、適合証明書が必要になるケースがあるため注意が必要だ。

以上のように、中古不動産購入のためのローンは、ファイナンスがつく場合においても新築に比べいくつかの条件が付加されることが多い。そのほか、アメリカなどでは一般的になりつつある、今ある住宅を担保資産としたローン、すなわちホームエクイテイローンやリバースモーゲージ、ノンリコースローンなどの仕組みの整備はまだまだ十分とはいえない。

ホームエクイテイローンとはその名のとおり、自宅の正味価値を指し、自宅の評価額から住宅ローンなどの債務を引いた、残りの価値部分を限度額とした融資である。

この資金の活用先は、住宅関連投資資金のみならず、たとえば車の購入の際の資金や子どもの教育資金、もちろんリフォームなどの費用にも充てることができる。リバースモーグージも、基本的な概念はホームエクイテイローンと同じ。

ただし所有する不動産を担保に融資を受けるというところまでは同じだが、「リバース」の名のとおり、死亡時にその不動産を売却して一括返済するという特徴がある。住宅担保年金ともいい、自宅を手放さずに融資を受けることができる。

このため金利の低迷が長期化し、株価下落や年金問題など、老後の生活資金についての不安が高まる中で、老後の生活防衛手段としての活用が期待されている。ノンリコースローンとは、日本語では非遡及融資とも呼ばれ、ローンなどの返済についての原資となる範囲に限定を加えた融資の方法。

通常は責任財産となる原資からのキャッシュフロー(現金収支)を返済原資とし、その範囲以上の返済義務を負わない。一般的な日本の住宅ローンなどの借り入れは「リコースローン」とと呼ばれるもので、アメリカにおける住宅ローンはこの「ノンリコースローン」とが主流となっている。また不動産の売却は大手か中小かどちらがいいのかは議論のあるところです。

たとえば、通常の住宅ローンの場合を考えると、債務者がローンの支払いができなくなった場合、担保となっている不動産を売却する。

さらに、それでも借金が残った場合でも債務者は残りの債務の支払い義務がある。一方で、ノンリコースローンンの場合、たとえばローンの担保となっている住宅のみが責任財産となり、仮に担保を売却した後に債務が残ったとしても債務者はこれを超える責任を負わないという仕組みである。

これらストック不動産の資産価値を担保にしたローン商品は、実際には数多く存在するものの、わが国では一部の金融機関を除き、いまだその活用が拡大していない。

これらの背景には日本独特の新築に偏重した晴好性、欧米と比べた際の住宅の寿命の短さ、中古不動産の価値評価の仕組みがいまだ整備されていないなどの事情が挙げられるであろう。

2020年に勝ち残ろうとする戸建て開発事業者にとって、これらの住宅購入の際に必ず問題となるファイナンス関連事業を、金融機関とアライアンス(提携)を組みながら収益事業化できるカは、他社との差別化の観点から見ても重要な視点となる。

不動産一括査定の使い方

業界プレーヤー現状分析

現在、売上高ベ1スでトップを走るのが大和ハウス工業。直近の2011年3月期決算での全社売り上げは約1兆7000億円。そのうち戸建て住宅セグメント(区分)は約3200億円。

売上高に占めるシェアは約四%程度。次いで、総売上高ベ1スで2位に位置づけられるのはその額、約1兆6000億円の旭化成ホームズ。旭化成の住宅セグメント(戸建て開発のみならず、マンション開発、都市開発、リフォームなども含む)の売上高は約4000億円。

さらに、積水ハウスが売上高1兆5000億円弱と続く。メーンの注文住宅に該当する「工業化住宅請負」セグメントの売上高は7000億円あまり。注文住宅のみでのトップを走っている。

いずれにしても甘んいんこの3社が業界を牽引しているといえる。各社別の戦略は、業界構造を理解するために簡便化すると、高付加価値戦略と低価格戦略で二極化している。積水ハウスや積水化学工業などの大手ハウスメーカーは、太陽光パネルや家庭用燃料電池を搭載した環境配慮型住宅などの高付加価値住宅を展開し、収益力向上を図っている。

一方、従来から低価格で住宅・マンションの販売を行ってきた一建設、ア1ネストワン、飯田産業などの分譲住宅事業者に加え、タマホームが545万円住宅、アイダ設計が555万円の住宅を発売するなど、低価格住宅で攻勢をかける企業も存在している。市場が成熟化し、供給過多で業界内競争が過度に激しい市場においては、このような戦とうた略の二極化傾向が見受けられる。そしてその中で、プレーヤーの淘汰、業界の再編が起こるのである。

2004年に産業再生機構入りしたミサワホームの事例も、この流れの中における戦略に対する判断の難しさを理解する上で、重要な事例といえるだろう。高付加価値戦略か低価格戦略か。この生き残りをかけた二者択一の選択の中で、ローコスト戦略に最初にダイナミックに取り組んだのが、このミサワホームであった。

2001年、ミサワホームは「LIMTED」という、坪単価お万円の商品を販売開始。最初の1カ用で3700棟あまりを受注。それまでの実績と比較すれば、当時の同社の全商品を合計した、1カ月の平均受注棟数が約1500棟程度だったことを考えると、この商品がいかにミサワホームにとって画期的だったかわかる。

業界全体が注目する中、ミサワホームはLIMTEDおをさらに拡販し、記録的な販売数をしばらく実現し続けた。

しかし、結果的にそこには予想以上に大きな落とし穴があった。それは、ほかの商品が軒並み売れなくなったという点である。従来の中高級住宅購買層にとって、ローコスト住宅の登場は企業イメージやほかの商品に対するイメージを下げる効果が大きく、結果、多くの顧客が中高級路線を強化した積水ハウスやセキスイハイムなどに流れてしまった。

さらに残った顧客層も、中高級商品からLIMTEDおに乗り換える人も多く、いわゆるミサワホーム内でのカニパりゼーション(共食い)が発生したのである。ほかの商品の半額以下のLIMTEDおは、新しい顧客の開拓による受注拡大を狙った商品だったが、ふたを開けてみれば今までの客層が逃げてしまい、全体の受注棟数は減少するという本末転倒な結果に陥ってしまったのである。

そもそも、当時のミサワホ1ムはバブル期に一気に強化した大幅な事業の多角化、不動産投資事業などの影響により、多額の有利子負債を抱えていた。メーンパンクの旧UFJ銀行(現三菱東京UFJ銀行)からは、二度にわたる金融支援ぽんかいを受けるものの、挽回をかけたLIMTEDおの失敗の影響は大きく、2003年、創業みさわちょ巴者の三津千代治社長(当時)は責任を取って辞任。

ついに2004年、産業再生機構入りし、その後トヨタ自動車の支援を受けることとなった。現在は、トヨタホームとの協業を生産・販売面などで積極化することで、事業は回復軌道に乗りつつある。このように、「高付加価値町低価格」といったきわめて単純な戦略の選択のみでは生き残れない難しい時代に入りつつあるということもいえる。

2020年にも勝ち残る戸建て住宅開発企業の条件

これまで見てきたとおり、戸建て住宅開発業界は市場分散型であるがゆえに過剰なプレーヤーが存在する一方、需要全体のパイは縮小傾向にある。このような状況は2020年の市場環境を見据える上でも、この傾向がより強くなることはあっても弱まることはまず考えにくい。以上のような状況の中でも勝ち残る企業の条件は、どのような視点が挙げられるだろうカ今回は2020年に勝ち残る戸建て開発業者の条件として3つの視点を挙げたい。

すなわち、①グローバル展開、②不動産ストック事業との連携、③ファイナンス(資金調達)事業の3つだ。

①グローバル展開

グローバル展開の理由はきわめてシンプルだ。圏内での需要が縮小する中、まだ旺盛な需要が期待できる海外にその機会を求めるということである。実際、大手のハウスメーカーはすでにそのような動きを見せている。

圏内最大手の積水ハウスは2009年、移民受け入れなどで人口が増えているオーストラリアで、マンションや戸建て住宅の建設を始めた。日本と同じ素材や工法を基本としながら外壁の色やデザインなどを現地風に変え、シド?郊外などで今後叩年聞に分譲戸建て住宅約2000戸、分譲マンション約2000戸、分譲用地約2600戸分、総売り上げ約2000億円の開発を予定している。

シャンハイ大和ハウスは中国に目を向けている。同社は1980年代から上海など中国圏内で主に日本人向けに賃貸マンションの建設などを手がけてきた。2006年、大連で地元住民向けの分譲マンション事業を始めた。

2009年からは、現地法人が蘇州で分譲に必要な行政手続きから販売まで一貫して手がけている。今後は無錫などにおいて、戸建て住宅を中心にマンションを組み合わせた不動産開発を予定している。

積水化学工業は2009年、タイにて住宅生産・販売の合弁会社を設立し、現地の富裕層をターゲットとした「セキスイハイム」を販売。住友林業は、アメリカ、韓国、中国で事業を展開。

2008年にはオーストラリアにて、現地企業と合弁会社を設立し、戸建て住宅を販売している。人が生活する空間である住宅とは言うまでもなく、その国の気候や風土、生活様式や文化などが知実に反映される場でもある。

よって住宅メーカーの他国への進出は、進出国の文化や生活様式の違いなどが大きなネックとなり、これまであまり大きく広がらなかった。住宅産業が「内需産業」の代表格であるといわれるゆえんがここにある。まさに国際戦略におけるトランスナショナルな戦略が必要不可欠な業界であるといえるだろう。国際戦略における基本フレームは、大きく2つに分類される。

1つ目は、全体最適の視点を極力重視したグローバル戦略。購買、生産、販売システムなどをグローバルに統一化させることによって、バリューチェーン(価値連鎖)の効率化と単位あたりのコスト低減などを目指す戦略。

2つ目はマルチナショナル戦略。すなわち、その国や地域の特徴に合わせて商品やサービス、マーケティングなどを変えて、部分最適の集合体として国際戦略のメリットを創造するものである。言うまでもなく、これら2つの戦略はトレードオフ(二律背反)の関係にあるので、その選択は取り扱う商品やビジネスモデルによって慎重に行わなければならない。

前述のとおり住宅という商品は、その国の気候や風土、習慣などが色濃く反映される商品であるため、基本的には完全に均一化された標準モデルを、統一的に展開するグローバル戦略の選択は不可能に近い。しかし、だからといって国ごとに商品やモデルが異なるマルチナショナル戦略を全面的に採用するという選択は安直すぎる。

このようなグローバル戦略とマルチナショナル戦略のトレードオフを解消すべく、両戦略のいいとこ取りを狙う戦略が、トランスナショナル戦略と定義される。世界レベルでの調整が強く、全体戦略、理念、オペレーションなどの世界統一性は高いが、同時に各国支社に一定の権限移譲がなされ、個別戦略を立てて柔軟に動ける企業を目指す。

一般的には、経営資源と組織能力は海外子会社に分散するものの、その子会社の扱いについてはすべてを等しく扱わず、重要な子会社には手厚く、重要ではない場合には配分のレベルを下げるという優劣を明確にする傾向がある。各社の企業関係は、階層構造ではなくネットワークとして捉え、イノベーション(新製品開発)に関しても、海外子会社が開発した成果を親会社やほかの海外子会社が学習することが想定されている。

このようなトランスナショナル戦略を踏まえた上で、住宅メーカー各社は海外戦略を構築する必要があるといえる。もとより日本の住宅の品質や性能については世界でも評判が高いため、現地のニ1ズや仕様にマッチさせることができれば、十分に現地での競争力を確保することは可能である。

よって、進出エリアにもよるが、海外進出の第一歩は現地企業との合弁会社の設立や、現地企業との戦略的提携など、現地のマーケティングシステムを学ぶことからスタートすることも有効であるう。加えて、現地の文化や風土に各社が持つ「住まいづくり」のノウハウを融合させていくには、それ相応の時聞が必要であるといえる。

そういう意味において、少なくとも海外市場におけるイノベーター(改革者)的役割は、長期的な投資を継続し続けることができる体力のある大手ハウスメーカーに限定されるといえる。もちろん、中堅・地場独立系企業においても、イノベーターによって日本の技術や品質がその市場で認められ、日本の住宅作りに関する需要が高まってきた段階において、後発企業としてのチャンスは十分に存在する。

いずれにせよ、日本の住宅にかかわるあらゆるプレーヤーにとって、将来的に何らかの形での海外の需要に携わることは、戦略的に十分想定しておかなければならない1つのオプションであるといえる。

保険相談ランキング 見直し本舗・保険マンモス

「三大成人病保険」つてやつぱり必要か?
長期入院がつきもののガン・急性心筋梗塞・脳卒中。おまけに日本人の死
亡原因の六割が成人病。もはや「三大成人病保険には無視できない存在だ。

加入するなら終身タイプ

「保険相談」と銘打って、最近生保各社から。特定疾病給付型生前給付保険” が続々と発売されています。この、特定疾病給付型生前給付保険、テレビコマーシャルにも登場していますから、みなさんご存じではないでしょうか。「三大疾病保険」「特定疾病保障保険」といえばおわかりいただけると思います。

この保険は今までの生命保険と異なり、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中のいわゆる三大成人病にかかったと医師に診断されて、初めて保険金が支払われるものです。

つまり、入院給付金が一括に支払われるような医療保険といえます。この保険は一般的な生命保険のように、万が一の死亡時に保険金を受け取るものではなく、“生きるための治療” や”入院費用” として保険金が支払われるものです。

もちろん、保険相談で、三大成人病以外の原因で死亡、高度障害状態になった場合も保険金が支払われる仕組みになっています。保険期間は、「終身タイプ」と一定期間のみ保障される「定期タイプ」があります。

そもそもこの保険は、死亡保障を目的としているわけではなく、三大成人病における医療保障が目的です。そのため加入を考えるなら、終身タイプをお勧めします。というのも、病気はいつかかるかわかりません。

定期保険タイプは保険期間が決まっているため、いつかかるかわからない病気のための保険相談である特定疾病給付型生前給付金にはあまり適していないからです。ちなみに、高度障害保険金、もしくは三大成人病によって支払われた生存保険金には税金はかかりません。

しかし死亡保険金として受け取った場合は、通常の保険金の受取りと同様に、保険金を受け取ったときに発生し、しかも被保険者の受け取る状況によっても課税は変わってきます。

保険見直し本舗や保険マンモスで保険の相談を

おすすめの保険相談は、保険見直し本舗や、保険マンモスがあります。

ではなぜ、このような保険が生保会社から続々と発売されているのでしょうか。現代の日本人の死亡原因の六割が三大成人病であり、しかも三火成人病は死亡率の高さが問題にされる一方、現時点では決定的な治療法が発見されていません。長期療養を必要とするケースが大半です。

長期療養だと、高額な医療費用だけでなく、家族の生活費も大きな負担になってきます。とても単独の医療保険や医療保障特約だけでは足りません。ただし、特定疾病給付型生前給付保険は、生きるための費用、つまり三大成人病の治療費がおもな目的です。

つまり、治療中の家族の生活費を保障するために保険金が支払われるため、最高限度額は二〇〇〇万円となっています。ちなみに民間保険会社の死亡保障の最高保険金額は三億円です。”生きるため”と”死亡したときの保障のため”という目的の違いによって、保険金額にもこのような差が出るということです。

このような。生きるための保険” は、日本では平成四年二月に外資系のアリコジャパンから初めて発売されました。ついで日本生命より「あすりーと」、第一生命より「リードーシールド」などと次々に発売されています。

アリコジャパンの特定疾病給付型生前給付型保険・エトワの場合、三大成人病にかかったとき、もしくは死亡、高度障害状態になったときに保険金が支払われるようになっています。

この保障は一生涯続きますが、一度、三大成人病にかかって保険金を受け取った場合は、この時点で契約は消滅します。

自殺した場合に保険金は?

最近は保険についての知識もよく知られるようになってきました。その中で自殺と保険金の支払いということがよく言われます。保険契約をして1 年経てば自殺した場合でも保険金が支払われるという原則です。これは、保険金を入手するために契約をして自殺をするような人を防ぐために設けられた制度です。

ただし、契約後1 年たてば自殺でも死亡保険金を支払うというものでした。1年あれば、保険金をもらうために大切な命を自ら絶つことの馬鹿らしさに気づくだろうから、保険金をもらうことと自殺とは因果関係がほとんどなくなるだろうという考えからです。

しかし、最近自殺する人が増えてきて、保険会社の中にはこの規定を伸ばすところが多く出てきました。つまり契約後1 年以降は支払うというものを2年以降にするといった具合です。

借金などでお金を得るために自殺をするくらいなら、自己破産宣告をしてゼロからやり直す方が賢明です。自己破産して免責が裁判所によって認められれば、それまでの借金はゼロになりますし、そのあと働いて得た収入はすべて自分のものになります。もちろん、迷惑を掛けた人には、働いて得たお金のうちからできる範囲内で返していけばいいことです。

1年未満に辞める人も50%前後と報告されています。日々変わる保険商品をこんなに出入りの激しい環境できちんと勉強できているのかどうかは甚だ疑問です。さて、「告知義務違反」がなかったのかを調査するのは保険契約後2 年以内のことが多いといいましたが、なぜ3 年でも5 年でもなく2 年なのでしょうか。それは「告知義務違反」にも時効があるからです。それは、原則として2 年とされているのです。

ただし、2年を過ぎても保険会社が保険金支払いを拒否することはできます。例えば、保険に入るときに健康診断が必要な診査扱いで加入するような場合に、自分の健康状態を隠すために友人や家族などに替え玉で診察を受けてもらうような場合は、「告知義務違反」ではなく「保険金詐欺」とみなされるからです。このようなことが後でわかると、保険会社はいつでも保険契約の解除をすることができるのです。

また、「告知義務違反」をして1年6ヶ月で治療あるいは入院という事態になりました。2年以内なので告知義務違反の時効が来ていないから、半年間は黙っていて2 年過ぎてから保険金を請求しよう… これも駄目です。

2年以内に保険金請求の事態になったときは時効が伸びると判断されるからです。告知に関してはひとつ知っておきたいことがあります。それは、過去に入院したといっても、最後に入院してから5 年以上経っていて、その間に入院したときの病気に関しての診察や治療を受けていなければ、告知対象になりません。

また、5年以内であっても医師から、病気は完全に治ったと証明書がもらえたり、交通事故のように偶然の事故であれば保険会社は契約することもあるようです。ただし、病気によっては5年経っていても告知義務のあるものもあるようです。最近は「はいれます」といった病歴のある人でも入れる保険が売り出されているほか、通常の生命保険でも

① 一定期間については保険金を減らされる、
② 割り増し保険料を支払う、
③ 一部の病気では保険金は支払われない( 部位不担保)

という方法で加入できる場合もあります。きちんとした契約をすることが一番です。

ガン保険について知っておきたいこと

ガン保険やガン特約は、近年のガンの治療が進んだ状況でも、重要です。しかし、うっかりしている方もいらっしゃるかもしれませんので、入る前に入った後もつぎのことをチェックしておいてください。

その1 ‥あなたのガン保険のガンの定義の範囲はどこからですか?一口にガンといっても会社によってその定義は異なります。上皮ガンを含めるもの含めないものや悪性新生物だけでなく良性新生物といわれる子宮筋腫や良性脳腫瘍まで含めるものもあります。

その2 ‥あなたのガン保険の診断給付金の支払い条件はどうなっていますか?ガン診断金は会社によって医師によってガンと診断されただけで支払われるもの。ガンの治療を始めて支払われるもの、入院して支払われるものといろいろあります。

その3 ‥あなたのガン保険は何回まで支払われますか?ガンは治療技術の向上によって治る病気になってきました。しかし、恐ろしいのは再発です。さてこのときに気になるのが、ガンの診断給付金が再発の時にも支払われるかということです。会社によってガンの診断給付金が複数回降りるものと降りないものがあるのです。

その4 あなたは無告知でありませんか?生命保険に加入するときにうっかり告知を忘れてしまった場合( 詐欺行為は駄目ですよ)。例えば過去に申告すべき病気があったのに、それを告知せずに加入した場合でも契約して2 年後のものであれば、時効が適用されて保険金が支払われるのですが、ガンに関してはこの時効が成立しません。

なぜなら、ガン保険は原則として「初めて罹ったガン」が対象なので、過去のガンを告知せずに加入したことがわかると加入後何年経っていても契約は解除され保険金はおりません。その5 待ち期間について知つていますか?ガン保険は待ち期間というものがあります。契約して3 ヶ月間( または90日) は保証されないのです。この間にガンが発見された場合は保険は無効となり、支払った保険料は返還されることになっています。

生命保険の保険相談

生命保険にも色々ありますが、介護に悩まれている方も多いかと思います。

平成12年4月から公的介護保険が始まります。公的介護保険では、定め

られた状態になったと判断されれば、それに応じた介護サービスの枠がもらえます。たとえば、あなたは毎月20万円分の介護サービスを受けてもよいですよ! というわけです。

こうなると、本人負担は1 割で介護サービスを受けられます。状況は半年ごとに再検査され、あらだな評価が与えられます。このように高齢化社会を迎えて、公的介護保険がいよいよ導入されるわけですが、民間の生命保険会社の「介護保険」はどういうものでしょうか?

公的介護保険制度の導入で我々はあらたに相当の負担が必要となったわけですが、これに加えて生命保険会社で扱う介護保険に入っだ方がいいのでしょうか?生命保険会社の介護保険も、保険に入っだ人が「痴呆」や「寝たきり」によって介護が必要になったときに、その費用としてお金を払ってくれるものです。

これらは、保険会社のそれぞれの商品によって異なります。つまり、

○ 「痴呆」と「寝たきり」の両方どちらかの理由による要介護状態を対象とする場合
○ 「痴呆」の場合によって起きた要介護状態を対象とする場合
○ 「寝たきり」の場合によって起きた要介護状態となった時を対象とする場合

また、保険会社によっては、軽い要介護状態を給付の対象とするところもあるようです。

そして、要介護状態になると1回だけ支払われる「介護一時金」、契約中は毎年支払われる「介護年金」といったものが支払われるわけです。保険会社によって、その保険金額は微妙にちがいますが、40才で始めれば、65才までに毎月22000円程度、25年間で合計660万円支払うと、介護年金年額が240万円( 介護一時金も同額) の保障が受けられるものもあります。

万が一払い込み期間中( 前出の場合なら65才前) に、介護が必要となる状態となった場合には、保険金の支払いも免除されます。万が一の場合には、240 万円が一生支払われるのですから、高齢化社会を迎えた日本においては、何とも頼もしい保険のように思えます。

しかし、ここで問題があるのです。保険各社によって基準も異なるのですが、保険会社がいう「寝たきり」状態と、わたしたちが考える寝たきりとは相当の差があるということです。つまり、契約者は寝たきり状態になった家族の面倒で必死なのに保険会社は、寝たきり状態と認めてくれないといったことが起きているのです。

それは、公的介護保険の基準では、比較的軽度であってもそれなりに、介護が必要だと認められたれば、少額ながら介護保険金が下りるのですが、民間の保険会社が介護状態と認めてくれる基準は非常に厳しいものなのです。

それでは、保険会社のいう寝たきり状態とは、どういった状態のことをいうのでしょうか。まずは大前提があります。常時寝たきりの状態で、ペットの回りの歩行も自分ではできないという条件です。これだけで、私たちにとっては寝たきりの状態と思えるのですが、これだけでは駄目なのです。I、衣服を着たり脱いだりすることが自分でできない。2、自分で入浴することができない。3、ごはんを自分で食べることができない。

保険料金の「一時払い」と「全期前納払い」

保険料を全額支払う場合にも「一時払い」と「全期前納払い」の二通りがあります。保険契約時に保険料を全額支払うという一点においては、一時払いと前納は同じように見えますが基本的な内容はまったく異なります。まず、一時払いの場合は契約期間中に被保険者が死亡すれば死亡保険金が支払わ

れるだけですが、全期前納の場合は契約期間中に被保険者が死亡すると、死亡保険金と未経過の保険期間に相当する保険料も支払われます。つまり全期前納とは、契約者が支払うべき全期間分の保険料を受け取った保険会社は全期間の保険料を契約者から一担預かるというかたちをとり、経過年数に応じて保険料として取り崩していくというシステムなのです。

ですから、たとえば支払期間二〇年分の保険料を全期前納し、二年目で不測の事態が起きた場合、保険会社から死亡保険金と残り一八年分の保険料を返してもらえるということです。

一方、二〇年分の保険料を一時払いし、同じように二年目に不測の事態が起きた場合は、死亡保険金は支払われますが保険料は一切返してもらえません。それでは一時払いと全期前納どちらが得かと迷うところですが、残念ながら「こちらが得」といい切ることはできません。

状況に応じて判断していただくしかないのです。というのも、全期前納の場合、死亡保障なら死亡保障も得られ、払込期間内なら年数に応じて保険料も返金されます。さらに、全期前納は全保険期間の保険料を一括に支払うことですが、「前納」としてたとえば一〇年間の保険期間の保険料を五年分、一年分とある期間分をまとめて契約時に支払うということもできます。もちろん、払い込んだ期間に応じては、保険料が割安になるメリットもあります。

しかし、解約返戻金を見ると年数に応じた分しか戻ってきません。一方、一時払いは一時払終身保険なら三年目ぐらいから、養老保険なら二年目ぐらいからを目安に、支払った保険料以上のお金は返ってきます。以上、契約期間中に万が一の事態に陥ったときは全期前納払いのほうが有利ですが、どうしても解約せざるを得なくなった場合は、一時払いが有利になります。

いずれにしても、少しでも金銭的に余裕があるなら、全額を一括支払いできないにしても二、三年分の保険料をまとめて支払う前納を利用することをお勧めします。やはり、保険料に割引があるというメリットは魅力的です。たとえ何らかの理由で払込回数を変更したくなったら、契約期間中でも変更はできます。ただし、保険会社や商品によっては前納ができない場合もありますので、必ず保険会社に問い合わせてみてください。

個人年金保険の払込方法と受取方法

誰もが老後の生活費は気になるところです。特に高齢化社会の到来と国家財政の危機的状態の下で公的年金だけに頼れないのではないかと不安を持つ人が増えています。ですから若いうちから老後の準備をしておかなければならないということを感じる人も少なくないのも理解できます。

夫婦2 人の老後の生活には、日常生活費として月々最低23万円は必要です。サラリーマン世帯の公的年金額は夫婦でもらう場合は平均23万円くらいですが、全体の平均では17万円くらいとなります。今後は公的年金の支払い額は相対的に減っていくことは間違いのないことです。

さらに、少し余裕のある生活を送ろうとすると毎月35万円くらいのお金が必要といわれます。この公的年金と生活費の不足分を補うのが企業年金と個人年金です。公的年金、企業年金、個人年金は、老後を支える3 本柱として重要な存在になっています。

ここでは、生命保険会社の取り扱う個人年金を説明し個人年金は大きく分けると、貯蓄型と保険型の2 つになります。貯蓄型の個人年金は、銀行、信託銀行、証券会社などが取り扱っており、預け入れた元金や利息を年金というかたちで受け取るものです。

保険型の個人年金は、生命保険会社、損害保険会社、郵便局、農業協同組合、全労済などが取り扱っています。払い込んだ保険料をもとに年金が支払われる仕組みになっています。生命保険会社で取り扱う個人年金には、終身年金、確定年金、有期年金、夫婦年金があります。

終身年金は、年金の受取開始後、被保険者( 保険金を支払う場合の対象となる人) が生存している限り一生涯にわたって年金が受け取れるタイプです。被保険者が死亡すると、その後の年金は支払われません。

この終身年金に10年、15年など一定期間の年金支払保証期間を付けたものを保証期間付き終身年金といい、生命保険会社の出している商品ではオーソドックスな商品といえます。

これは、被保険者が生存している限り一生涯年金を受給できるのはもちろんのこと、万が一保証期間中に被保険者が死亡した場合でも最低期間の年金は遺族が受け取れるようにしたものです。例えば、最低保証期間が10年の終身年金の場合では、年金受給開始後7 年目に被保険者が死亡した場合、保証期間が10年であるわけですから、残り3 年分の年金を遺族が受け取ることになります。